Gayrimenkul Hukuku

Türkiye’de Gayrimenkul davaları, Medeni Yargılama Hukukuna tabi olarak ağırlıkla Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmekte kısmen de Tüketici Mahkemelerinde, Aile Mahkemelerinde ve Kadastro Mahkemelerinde karara bağlanmaktadır. Çoğunlukla da taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede davalar görülür.

Gayrimenkul, Tapu, Emlak ve İnşaat, gayrimenkul hukuku alanında verdiğimiz bazı hizmetler:

*Gayrimenkul Satın Alım ve Satım Sözleşmeleri ve Satış Vaadi Sözleşmelerinin müzakere ve düzenlenmeleri
*Kiralama Sözleşmeleri
*İnşaat ruhsatının ve iskân izninin alınması ve bu izinlerin temine yönelik ilgili resmi merciiler nezdinde başvuruların yapılması;
*İş yeri açma ve çalışma ruhsatının ve lisanslarının alınması ve bu ruhsatın teminine yönelik ilgili resmi merciiler nezdinde başvuruların yapılması;
*İpotek Sözleşmeleri
*Kat İrtifakı Sözleşmeleri
*Tapu işlemleri
*İnşaat Sözleşmeleri
*Bina Yönetimi Sözleşmeleri
*Proje Yönetimi Sözleşmeleri
*Alışveriş Merkezleri Yönetim Sözleşmeleri
*Lisans Sözleşmeleri
*Aracılık Sözleşmeleri
*Ayni şahsi hak tesisi sözleşmeleri
*Hukuki durum tespitinin yapılması ve raporunun hazırlanması (Oue Oilligence)
*Alım – Satım sözleşmeleri
*Projelerin çevre mevzuatlarına uygunluğunun denetlenmesi
*Gayrimenkul finansmanı
*Yabancıların mülk edinmesi
*Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin işlemler ve sözleşmeler

Şunu belirtmeliyiz ki gayrimenkul hukuku, birden fazla hukuk dalını ilgilendiren kapsamlı bir alandır. Genel olarak gayrimenkul hukuku, eşya hukukunu, borçlar hukukunu ve icra hukukunu kapsamaktadır. Bu nedenle söz konusu alanında uzman olmak isteyen kimselerin pek çok hukuk dalına da hakim olması gerektiğinden dolayı gayrimenkul hukuku uzmanı olmak gerçekten zor bir iştir.

Gayrimenkul dendiği zaman akla ilk gelenler ev, işyeri ve arsadır. İşte bu taşınmazların korunması ve bunlarla ilgili işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için hukukumuzda yeni bir hukuk dalı oluşturulmuştur ki bu da gayrimenkul hukuku alanı olarak adlandırılmaktadır.

Gayrimenkullerin bu denli önemsenmesinin en önde gelen sebeplerinden biri, kişilerin özellikle günümüzde çok zor şartlarda gayrimenkul edinme imkanına sahip olmasıdır. Hal böyle olunca da kanun koyucu hem gayrimenkulleri korumak hem de bunlarla ilgili alım, satım ve kiralama gibi işlemleri gerçekleştirebilmek adına pek çok düzenleme yapmıştır. Aynı zamanda şunu da belirtmeliyiz ki gayrimenkul hukukunun önem kazanmasının bir diğer nedeni de son yıllarda fazlaca gelişmekte olan inşaat sektörüdür. Artık hemen hemen her yerde yeni inşaatlara rastlamamız mümkün hale gelmiştir.

İnşaat sektörünün ekonomide büyük bir yere sahip oluşu gayrimenkul hukukunun ticari anlamda da önem kazanmasını sağlamıştır.

Gayrimenkul ve Arazi Davaları Nelerdir?

İnşaat sektörünün de hızla gelişmesiyle beraber çok sayıda konut ve işyeri inşaa edilmiş olup bunlarla orantılı olarak da gayrimenkul hukuku alanında görülen dava sayısı artmıştır. Özellikle kişilerin yalnızca yapılan maketlerden görüp satın aldıkları konut veya işyerleri sonradan birer probleme dönüşmüşlerdir. Ancak bu alanda ortaya çıkan davaların sebebini yalnızca inşaat sektörünün gelişmesiyle açıklamak doğru olmayacaktır. Kişiler arasında oluşan uyuşmazlıklar neticesinde de sıklıkla dava yoluna başvurulması gerekmektedir. Gayrimenkul hukuku alanında ortaya çıkan davalar kendine özgü dava türleri olması sebebiyle bu davalara bakabilmek için hem teknik bilgi hem de hukuki bilgi gerekmektedir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan gayrimenkul davalarından birisi, tapu iptal ve tescil davalarıdır. Aynı zamanda tapu kayıtlarının doğru bir şekilde tutulmaması nedeniyle yanlış kaydın düzeltilmesi için açılan tapu kaydının düzeltilmesi davası da sıklıkla rastlanan davalar arasında yerini almıştır. Bunların yanı sıra taşınmazdan doğan tazminat davaları, ecrimisil davaları, müdahalenin men’i davaları, kira bedelinin tespiti davaları ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları nedeniyle açılan davalar da gayrimenkul avukatının ilgilendiği konular arasında yer almaktadır. Bazı durumlarda ise ortaklakların, önalım haklarını kullanmak amacıyla şufa davası açtığı da görülmektedir. Aynı zamanda tahliye davaları ve istihkak davaları da gayrimenkul hukuku avukatının uzmanlık alanı içerisinde yer almaktadır. İşte taşınmazdan doğan tüm bu davaların çözümünde gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukata danışılması ve kendisiyle hukuki sürecin yürütülmesi kişilerin menfaat kaybına uğramamaları bakımından önem taşımaktadır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul hukuku avukatına danışılarak yapılması gerektiğini düşündüğümüz en önemli işlemlerden birisi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hem noterde hem de tapu sicil müdürlüğünde düzenlenmesi mümkün olan bir sözleşme türüdür. Söz konusu sözleşmeye göre, taraflar, öngördükleri tarihe kadar sözleşmeye konu olan gayrimenkulün satışının gerçekleştirileceğine dair anlaşmaya varmaktadır, yani taahhütte bulunmaktadırlar. Dolayısıyla sözleşmenin uygulamada önemli bir etkisi olduğu yadsınamaz bir durumdur.

Özellikle gayrimenkul satış vaadinin tapuya şerh edilmesi halinde sözleşmenin etkisinin daha da önemli hale geldiğini söylememiz mümkündür. Çünkü vaat, tapuya şerh edildiği takdirde Tapu Kanunu 26/6’ya göre beş sene boyunca üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilme imkanı ortaya çıkacaktır. Dolayısıyla bu durum da sözleşmeyi daha mühim hale getirir. Sözleşmenin kişiye bir hak tesis ediyor olması ve başka kişilere karşı da ileri sürülebiliyor olması onun önemini arttıran faktörler arasında yer almaktadır.

Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi Nasıl Olur?

Tapu Kanunu’nda yer alan hükme göre, yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinebilmeleri için var olan karşılıklılık şartı artık yürürlükte değildir. İlgili kanuna göre, kanunda belirtilmiş olan sınırlamalara bağlı kalınmak kaydıyla yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye sınırları içerisinde gayrimenkul ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. Yabancı uyruklu gerçek kişinin mülk edinmek amacıyla başvurması gereken kurum, gayrimenkulün bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğü olarak karşımıza çıkmaktadır.

Yabancı, ancak kanunda öngörülmüş olan sınırlamalara bağlı kalarak ülkemizde gayrimenkul edinme imkanına sahiptir. Kanunda var olan sınırlamalardan birisi, 30. maddeye göre yabancı uyruklu gerçek kişinin ülke genelinde ancak 30 hektarlık taşınmaz mal edinebileceğine ilişkindir. Satın alınacak olan alanlar, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçüm oranının %10’unu geçemeyecektir. Aynı zamanda Bakanlar Kurulu gerektirdiği takdirde bu yabancı uyruklu kimselerin gayrimenkul edinmelerini sınırlayabilir, durdurabilir, yasaklayabilir ya da genişletebilir. Yabancı kişiler eğer arsa ya da tarla gibi üzerinde yapı var olmayan bir taşınmaz iktisap etmek istiyorsa taşınmazla alakalı projelerini 2 yıl içerisinde bakanlık onayına sunmak zorundadırlar. Projenin onaylanması halinde bunun gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili bakanlık tarafından takip edilecektir.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz sınırlamaların yanı sıra Tapu Kanunu’nda yabancılarla alakalı birtakım sınırlamalar daha mevcuttur. Aynı zamanda yalnızca kurallara bağımlı kalmak taşınmazın edinebilmesi bakımından yeterli olmayacaktır. Gerekli evrakların da eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanıp ilgili merciye teslimi gerekmektedir. İşte tüm bu prosedürlerin doğru ve hızlı bir biçimde yürütülebilmesi adına gayrimenkul avukatına danışılması ve onun desteğiyle işlerin yürütülmesi hem zaman açısından hem de hukuka uygun bir iş gerçekleştirmek açısından önemlidir.